Падение или рост? Прогнозы рынка недвижимости после повышения ставки ЦБ
В пятницу, 27 октября, ЦБ в четвёртый раз подряд повысил ключевую ставку — сразу на два процентных пункта, до 15%. За четыре месяца ключевая ставка выросла в два раза. Рынок недвижимости один из первых реагирует на изменения в экономике страны. Чего от него ждать дальше — рассказали эксперты.
Реакция цены
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что заметной реакции пока не произошло. Предыдущее повышение ключевой ставки уже было критическим, говорит генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions «Система исследований и решений» Регина Давлетшина.
«Я думаю, что после этого повышения новостройки встанут. Что касается цен, скорее всего, снижение пойдёт не скоро. До конца года ничего в этой части меняться не будет. На очередное повышение ставки «вторичка» должна отреагировать до конца года, цены пойдут вниз», — считает Регина Давлетшина.
Независимый эксперт по недвижимости Надежда Ахметова считает, что снижения цен на первичном рынке не произойдёт. Квартиры в новостройках, напротив, могут подорожать уже в ноябре.
«Новостройки должны подняться в цене. Общалась с застройщиками, они говорят, что с ноября стоимость квартиры в центре планово повысится на 50 тыс. руб. Что касается «вторички», если снизится потребительская активность, то возможна стагнация рынка. Если всё будет развиваться по этому сценарию, то старый фонд в отдалённых районах будет снижаться в цене. Такая ситуация сейчас наблюдается в Москве», — говорит Надежда Ахметова.
Эксперт в сфере недвижимости Наталья Шевченко тоже считает, что пермякам стоит ждать повышения цен на новые квартиры. А вот цена «вторички» всё же снизится, считает эксперт.
Реакция банков
Банки ещё не отреагировали на повышение ключевой ставки, но, по прогнозам экспертов, ипотечная ставка на вторичное жильё уже в ближайшие дни повысится на 1,5-2% и может достичь 17%. Такую ставку эксперты называют «заградительной».
Реакция спроса
Спрос на недвижимость в Пермском крае начал снижаться ещё в конце сентября, когда произошло предыдущее повышение ключевой ставки — до 13%.
«Население не хочет, чтобы деньги лежали просто так, поэтому всё равно будут вкладывать свои накопления. Люди боятся, что инфляция вырастет, а деньги станут дешевле. Спрос снизится на какое-то время, но это продлится недолго. Людям всё равно нужно решать свои жилищные вопросы, поэтому совсем скоро спрос восстановится. Люди брали и при 24% ипотеку, так что не думаю, что ситуация со спросом будет сильно отличаться от нынешней», — считает Наталья Шевченко.
Как поясняет эксперт, люди не боятся брать ипотеку по высоким процентам из-за того, что её можно в любой момент рефинансировать.
Ждать ли повышения ставки по программе льготного ипотечного кредитования?
Федеральные эксперты рынка недвижимости считают, что повышение ключевой ставки может привести к повышению процента по льготной ипотеке. Мнения пермских экспертов в этом вопросе разошлись.
«Ставку на льготную ипотеку придётся поднимать. По некоторым программам могут оставить, например, ипотеку для IT-специалистов и молодых семей. По некоторым категориям программа может быть пересмотрена. Начнётся своеобразная игра. Я думаю, что ставку по некоторым программам льготной ипотеки могут повысить на 2%», — считает Регина Давлетшина.
Надежда Ахметова считает, что ставки по льготной ипотеке останутся на этом же уровне.
Долгосрочные прогнозы
Сейчас в Перми средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости составляет 115 — 120 тыс. руб. На вторичном — 95 — 98 тыс. руб.
Половина вторичного рынка недвижимости Перми — дорогое жильё. Снижаться цены будут на старые хрущевки в отдалённых районах, считают эксперты. Такого жилья не так много, поэтому изменение средней цены может быть не особо заметно. Это первый этап изменения конъюнктуры рынка.
«Сокращение объёмов кредитования, стратегия с потребления на сбережение — всё это приведёт к снижению спроса. Сокращение спроса повлечёт снижение цен в долгосрочной перспективе. Те цены, которые сейчас сформировались, неподъёмные. В дальнейшем цены могут обвалиться, новостройки могут серьёзно скорректироваться. Однако, если застройщики продержатся год, не меняя цен, то сценарий может измениться. Пик кризиса на рынке придётся на 2025 — 2026 годы, а последствия проявятся ближе 2028 году», — считает Регина Давлетшина.
Надежда Ахметова считает, что если цены на жильё в Перми будут снижаться, то в недвижимость будут вкладываться инвесторы. Это не даст рынку обвалиться. Если не произойдёт повышения ставки по программам льготной ипотеки, то спрос на «первичку» сохранится, соответственно, цены продолжат расти.
Застройщики чувствуют себя достаточно уверено и действуют согласно плану. По планам, цена квадратного метра в новостройках, которые находятся достаточно близко к центру, составит 140 тыс. руб. В тех домах, которые находятся непосредственно в центре, стоимость «квадрата» планируют поднять до 180 — 200 тыс. руб., говорит Надежда Ахметова.
Наталья Шевченко считает, что в ближайшем будущем разрыв цен между первичным и вторичным жильём лишь увеличится. Если даже застройщики не повысят цены, то вторичное жильё всё равно упадёт в цене на 5-15%.
В России уже начинают продавать жильё в рассрочку без банков. На рынок возвращается схема, популярная в 2014–2016 годах, рассказали «Известиям» в федеральной компании «Этажи».
«Это было бы здорово, если бы пермяки начали применять такой инструмент. Думаю, что этому быть», — считает Наталья Шевченко.
