Перерасчет за коммуналку: что изменили поправки в Жилищный кодекс?
С начала года и до 15 декабря Инспекция государственного жилищного надзора по Пермскому краю (ИГЖН) взыскала в интересах собственников квартир более 9 млн руб. в качестве перерасчетов за коммунальные услуги. Одна часть из них касается некорректных тарифов, другая – перерасчетов платежей за услуги, оказанные некачественно. Эта часть взысканий остается актуальной из-за трудностей, с которыми сталкиваются собственники квартир, когда пытаются защитить свои интересы.
С 7 ноября 2020 года вступили в силу изменения в статью 157 Жилищного кодекса РФ. Перерасчет потребителю будет осуществлять исполнитель коммунальных услуг. В случае прямых договоров перерасчет производит ресурсоснабжающая организация (РСО, поставщик ресурсов). Если же он выполнял свои обязанности надлежащим образом до наружной стены дома, то компенсировать РСО расходы, понесенные при перерасчете платы, обязаны управляющие компании или ТСЖ.
«Поправки, по сути, упрощают порядок предоставления компенсации собственникам или арендаторам жилья. Теперь, в случае фиксации факта оказания услуг низкого качества или с перерывами, жильцы смогут получить перерасчет, не дожидаясь выяснения, в чьей зоне ответственности – поставщика ресурсов или управляющей организации – произошел сбой. Компании в свою очередь будут заинтересованы в более оперативном устранении проблем», – комментировал изменения в Жилищный кодекс заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Максим Егоров.
Эксперты считают, что данные изменения не так значительно скажутся на текущей ситуации с перерасчетами, но серьезно упрощают ситуацию для собственников квартир.
«Порядок размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, были установлены ранее и прописаны в 354 Постановлении, действуют уже много лет. Поэтому трактовка в духе «наконец за некачественную воду, отопления потребители получать перерасчет», не совсем верна. Потребность в таких поправках возникла в связи с тем, что в настоящее время исполнителями коммунальных услуг стали ресурсоснабжающие организации, ранее были управляющие компании и ТСЖ. Расчет стоимости, выставление квитанций производит непосредственно ресурсоснабжающая организация», - пояснила РБК Пермь генеральный директор управляющей компании «КОД» Инга Миронова.
Зоны ответственности
В УК пояснили, что РСО отвечает за поставки коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома. Данная граница находится, как правило, или по наружной стене дома, или у первого запирающего (ограничивающего) устройства, где устанавливается общедомовой прибор учета, фиксирующий параметры. Вся внутренняя система трубопроводов дома относится к общедомовому имуществу, находятся в зоне ответственности обслуживающей организации (ТСЖ или УК).
Потребители получают коммунальную услугу у себя в квартире (в точке водозабора или от приборов отопления). Таким образом, возникает справедливый спор, в случаях нарушения качества коммунальных услуг, кто виновен в таком нарушении – ресурсоснабжающая организация или организация, ответственная за обслуживание общедомового имущества.
«Изменениями в ст.157 Жилищного кодекса РФ утвердили, что за все отвечает исполнитель коммунальных услуг и это логично: так как квитанции выставляет именно он, то и перерасчет может сделать только он. Если же причина ненадлежащего качества коммунальных ресурсов – внутридомовые сети, то обслуживающая организация компенсируют расходы ресурсоснабжающей организации за перерасчет жителям», – сообщили в УК.
Успеть за два часа
В случае некачественного оказания услуг потребитель должен уведомить об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя в письменной форме или устно (в том числе по телефону) о нарушениях. Теперь время проверки назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время. Как правило, представитель исполнителя коммунальной услуги не сможет (или не захочет) в течение 2 часов выйти на место. В этом случае потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя, т.е. самостоятельно, но с учетом требований определения качества коммунальных услуг и с использованием измерительных приборов, которые соответствуют стандартам (ГОСТов, проведена поверка). Акт подписывается не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома.
Трудности доказательства
«Сложность определения и фиксации ненадлежащего качества коммунальных услуг, отсутствие у собственников индивидуальных приборов учета (ИПУ), фиксирующих качество коммунальных услуг приводит к тому, что изменении размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества происходит, к сожалению, крайне редко», – отметили в управляющей компании.
С этим согласен и кандидат юридических наук, доцент кафедры уголовного права и прокурорского надзора Пермского государственного национального исследовательского университета, эксперт в сфере ЖКХ Виталий Степанов.
«По существу, речь идет скорее о процедурных изменениях, нежели содержательных. В действительности, основные проблемы в плане получения перерасчета за некачественные коммунальные услуги – это доказывание факта и периода их предоставления в таком виде, а также определение размера перерасчета. Скажем, наиболее распространенной в этой сфере проблемой для Перми, а возможно и для страны в целом, является несоответствующая требованиям (60-75 градусов С) температура горячей воды. Ключевой вопрос, который возник в практике по этому поводу – как читать термин «расчетный период». В правоприменении существуют два подхода: при первом расчетный период – день, при втором – месяц. В зависимости от того, какой из них применяется, размер перерасчета может отличаться в 30 раз!», – утверждает юрист.
Таким образом, для собственников теперь не важно, кто в итоге оказал услугу некачественно, управляющая организация (УК, ТСЖ) или же РСО. Даже если вина лежит на управляющей организации, теперь РСО обязана произвести перерасчет, если в владелец квартиры или их арендатор смог правильно зафиксировать факт оказания некачественной услуги. Уже после этого управляющая организация и поставщик будут разбираться между собой, кто из них должен возмещать разницу после перерасчета. С учетом того, что в масштабах региона суммарно суммы перерасчетов могут выливаться во внушительные суммы, УК и ТСЖ предстоит серьезно побороться за свои интересы, а также принять меры, чтобы эффективно содержать имущество и не допускать потерь. Не исключено, что в итоге судебных процессов по взысканию перерасчетов с участием собственников квартир станет меньше, а между управляющими организациями и РСО – вырастет.
Дайджест актуальных трендов. Электрокары, открытый банкинг и осознанное потребление
От стратегии к тактике. Как избежать рисков во время цифровой трансформации
Лёгкие на подъём. Какие возможности есть у российского рынка индустриальной недвижимости
